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Regards sur la Gestion Locative - Le Point sur l’encadrement des loyers

Publiée le 17/03/2015

Edito :

Un an après le vote de la loi ALUR, certaines dispositions sont en vigueur, d’autres pas encore. Respecter la réglementation vire parfois au casse-tête pour le propriétaire bailleur. C’est le cas de l’encadrement des loyers sur lequel nous vous proposons de faire le point. Nous souhaitons également vous aider à y voir plus clair en matière de financement de votre investissement locatif car vos choix auront un impact sur la fiscalité de votre patrimoine.

 

Le point sur l’encadrement des loyers :

En attendant l’entrée en vigueur des nouvelles modalités prévues par la loi ALUR, l’encadrement des loyers mis en place dans certaines agglomérations en juillet 2012 a été reconduit à nouveau pour un an, jusqu’au 31 juillet 2015. Un décret du 30 juillet 2014 a modifié certaines règles et la liste des communes concernées. Cependant, certaines nouveautés de la loi ALUR sont déjà applicables. Un rapide tour d’horizon s’impose.

La location meublée s’aligne sur la location vide :
La loi ALUR a étendu l’application de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées à titre de résidence principale. Elles sont donc également concernées par les mesures d’encadrement des loyers applicables aux locations vides à usage d’habitation.

 

Une nouvelle liste de communes :
Le décret du 30 juillet 2014 modifie la liste des communes concernées par l’encadrement des loyers qui touche désormais les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants. Certaines agglomérations entrent dans le dispositif (Ajaccio, Bastia, Bayonne, Draguignan, Genève (SUI)- Annemasse, La Teste-de-Buch, Arcachon, Saint-Nazaire, Sète et Thonon-les-Bains), d’autres en sortent (Amiens, Annemasse, Arras, Caen, Compiègne, Creil, Le Havre, Rennes, Rouen et les agglomérations situées outre-mer).

 

De nouvelles règles transitoires :
Le décret du 30 juillet 2014 modifie également certaines règles d’encadrement applicables jusqu’au 31 juillet 2015 :
■ l’évolution des loyers des logements reloués après le départ du précédent locataire est en principe limitée à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). La hausse peut être supérieure si des travaux ont été effectués entre temps ou si l’ancien loyer était sous-évalué ;
lors du renouvellement d’un bail, l’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué est possible mais encadrée ;
certains logements échappent toutefois à l’encadrement des loyers, s’ils sont mis sur le marché locatif pour la 1ère fois, remis sur le marché après 18 mois d’inoccupation, ou s ‘ils ont fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 1 an de loyer (hors charges) et depuis moins de 6 mois.

 

L’encadrement des loyers version loi ALUR :
L’application des modalités d’encadrement fixées par la loi ALUR n’existe pas encore dans les 28 agglomérations concernées. L’encadrement des loyers s’appliquera d’abord, à titre expérimental, à Paris qui dispose d’un observatoire des loyers depuis 1987. D’autres communes comme Lille, Grenoble et La Rochelle développent actuellement leur observatoire des loyers.

 

L’encadrement des loyers à Paris :

A la signature d’un nouveau bail, le loyer ne pourrait excéder de 20 % un loyer médian fixé par le préfet et calculé par un observatoire local, ce qui nécessite une base statistique suffisamment étoffée et cohérente. Un « complément de loyer » fixé par décret serait toléré dans certains cas au-delà du loyer médian majoré de 20 %. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), qui existe depuis 1987, a obtenu l’agrément du ministère du Logement fin décembre 2014.
La capitale est divisée en 80 quartiers, eux-mêmes découpés en zones dans lesquelles l’Olap a déterminé des médianes variant selon l’âge du bâtiment (avant 1946, avant 1971, avant et après 1990) et le nombre de pièces du logement (de une pièce à 4 pièces et plus). Ces données ne tiennent pas compte de l’état de salubrité du logement, de son éventuelle rénovation ni de ses caractéristiques comme l’étage ou l’orientation.

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